Convertirse En Un Propietario De Bricolaje: Consejos Y Trucos De Michael Boyer

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Anonim

¿Está pensando en alquilar una propiedad? Puede ser difícil saber por dónde empezar, desde los permisos hasta el mantenimiento. Sin embargo, convertirse en propietario puede ser un gran paso para un aficionado al bricolaje inteligente que busca complementar sus ingresos o comenzar una nueva carrera. Nos sentamos con Michael Boyer, autor de Every Landlord's Guide to Managing Property: Best Practices from Move-In to Move-Out para averiguar qué implica realmente alquilar una propiedad.

Para alguien que está comenzando, ¿qué tan difícil es el proceso? Por ejemplo, ¿qué tipos de permisos se debe esperar que obtenga un nuevo propietario?

Uno de los beneficios de ser un arrendador que puede hacerlo usted mismo es que hay menos barreras de entrada que en otros campos. Por ejemplo, si es dueño de la propiedad, como una casa unifamiliar, y la alquila usted mismo, no necesita ser un corredor de bienes raíces o administrador de propiedades con licencia.

Los propietarios que hacen bricolaje con propiedades residenciales (definidas como cuatro unidades o menos) deben verificar si se requiere una licencia. Por ejemplo, algunas ciudades pueden requerir una licencia o permiso de alquiler. También es una buena idea verificar los requisitos de licencias comerciales estatales que puedan aplicarse.

A menudo, un obstáculo mayor para los propietarios primerizos es tener el capital y el crédito para comprar una propiedad de alquiler y elegir la correcta. Este tema se trata en profundidad en mi libro publicado recientemente, Every Landlord's Guide to Managing Property: Best Practices from Move-In to Move-Out.

Para mantener bajos los costos, ¿qué tipo de mantenimiento general debería estar preparado para hacer el propietario?

Para administrar un negocio rentable, los propietarios de bricolaje deben estar preparados para pintar, limpiar, calafatear y realizar trabajos de mantenimiento de rutina, como arreglar un pasamanos suelto o cambiar la tapa del tanque del inodoro. Estos pequeños elementos surgen tanto que si tiene que llamar a alguien, como un plomero o un contratista, cada vez, es posible que no sea rentable.

Pero no es necesario ser altamente calificado en ningún oficio. Mi opinión es que los propietarios de viviendas a pequeña escala son generalistas y deberían estar a la par del propietario promedio en términos de sus habilidades y hábitos de mantenimiento. Hay propietarios que subcontratan todo el trabajo e incluso contratan administradores de propiedades, pero mi libro es para el propietario de bricolaje.

Cuando es necesario contratar a un profesional, las reparaciones eficientes y asequibles de una propiedad pueden ser un problema para los propietarios. ¿Tiene algún consejo sobre la mejor manera de abordar esto?

Los buenos contratistas siempre serán parte del equipo de un propietario; el problema es cómo y cuándo usarlos mejor.

A menudo es más eficiente contratar trabajos más grandes o complejos que requieren habilidades especializadas, como trabajos importantes de plomería o electricidad, especialmente cuando calcula los costos de vacantes o su propio tiempo.

La elección de un contratista calificado con buenas referencias y las licencias necesarias es clave.

A continuación, asegúrese de tener un alcance de trabajo por escrito, de modo que tanto usted como el contratista estén en la misma página con respecto a exactamente lo que se hará (incluya descripciones, especificaciones, planos, materiales, etc.). En mi opinión, cuanto más detallado sea el alcance del trabajo, mejor.

Por último, asegúrese de comprender los conceptos básicos de cómo se le facturará y la diferencia entre una estimación de costo adicional y una oferta de precio fijo.

Si selecciona un buen contratista y se asegura de que tanto el alcance del trabajo como los términos de pago sean claros como el cristal, aumentará sus posibilidades de hacer un trabajo bien con menos problemas.

¿Con qué frecuencia debe planificar el mantenimiento cosmético, como pintar el interior y el exterior de una propiedad, para inquilinos a largo plazo?

Un programa de mantenimiento activo es muy importante. En mi libro, explico las principales habilidades que un propietario de bricolaje debe dominar: pintar, calafatear y usar un taladro. La pintura es probablemente la número uno.

Realmente obtienes mucho valor de la pintura. Recuerde que, por lo general, se encontrará en un mercado de alquiler competitivo, por lo que si los solicitantes de alquiler ven un interior recién pintado y un exterior bien cuidado, realmente puede aumentar sus posibilidades de obtener buenos inquilinos a largo plazo. Un buen mantenimiento es una ventaja competitiva.

En la frecuencia de pintura, puede variar. Después de que un inquilino de varios años se muda, generalmente me gusta volver a pintar el interior de una unidad. Otras veces, como una tenencia más corta de un año o menos, puedo simplemente retocar una unidad. Comparto mis pautas para el "cambio" (el proceso de preparar la unidad para el próximo inquilino) en mi libro. El cambio es donde el propietario de bricolaje realmente puede hacer brillar la unidad.

Respecto al exterior, pinto el exterior de mi fourplex a intervalos de cinco a siete años. Mucho depende de su clima y tipo de exterior.

¿Existen leyes tributarias que permitan a los propietarios cancelar cosas relacionadas con una propiedad de alquiler, como mejoras?

Sí, puede deducir todos los gastos ordinarios y necesarios de su propiedad de alquiler. Ya sea que se trate de un nuevo electrodoméstico, impuestos a la propiedad, seguros o simples suministros de limpieza, mi libro cubre formas de rastrear estos gastos y usarlos para compensar su alquiler y otros ingresos. Hay algunas leyes tributarias complicadas, por lo que los nuevos propietarios deben consultar el formulario "Anexo E" del IRS. Clasifica la mayoría de los gastos principales del propietario (y se presenta con su Formulario 1040). Mi libro cubre los impuestos básicos, pero para más detalles y preguntas complicadas, también recomiendo la Guía de deducción de impuestos de todos los propietarios, de Stephen Fishman, un gran compañero para mi libro.

¿Cuál es el mayor error que cometen los nuevos propietarios cuando compran una propiedad de alquiler? ¿Cuándo eligen inquilinos? ¿Cuándo administran sus propiedades y sus inquilinos?

Ser propietario se trata principalmente de administrar a las personas y la propiedad, y hay un par de escollos importantes en ambas categorías a tener en cuenta.

La selección de propiedades es clave. Incluso el mejor propietario no puede arreglar un mal vecindario o un edificio defectuoso. Es por eso que tengo un capítulo completo sobre la selección de propiedades de alquiler en mi libro.

La selección de inquilinos es muy importante. Los inquilinos problemáticos pueden hacer que su problema sea suyo rápidamente, sin pagar el alquiler o algo peor (dañar la propiedad). Por lo tanto, el esfuerzo invertido en la detección inicial puede ahorrar estrés y dinero.

Otro error común para los nuevos propietarios es la remodelación excesiva de sus unidades de alquiler. El orgullo de ser propietario es excelente, pero recuerde que su alquiler no está en un programa de televisión o en una revista. Apunte a una condición de alquiler justa, no a una condición de sala de exposición de alta gama. Los acabados lujosos rara vez generan más renta e incluso pueden ser menos duraderos.

¿Cuál es la mejor manera de limitar la rotación de inquilinos?

Gran parte del trabajo de un propietario está en la rotación del inquilino, por lo que si puede mantener a los inquilinos a largo plazo, su trabajo se reduce (y sus ganancias generalmente aumentan).

Aquí hay tres temas más amplios que encuentro correlacionados con los arrendamientos más largos.

a) La satisfacción del inquilino es fundamental para la retención. Si mantiene la acera con pala, corta el césped y responde a las inquietudes de los inquilinos, ya sean ruidos o un grifo que gotea, es probable que retenga a los inquilinos por mucho más tiempo. A menudo, molestias o inconvenientes menores alejarán a la gente. Así que manténgase atento a la satisfacción del inquilino.

b) Ofrecer un gran valor a los inquilinos puede evitar que se muden. Si tiene el mejor servicio y el mejor precio (y por eso me gusta poner el precio de mis alquileres justo por debajo del mercado), hay menos incentivos para que un inquilino se vaya.

c) Ser distintivo también puede ayudar. Piense en su alquiler desde la perspectiva del inquilino. Si está ofreciendo algo algo diferente, los inquilinos pueden ser menos propensos a mudarse. Podría ser una ubicación conveniente, condiciones especiales (como permitir mascotas con aprobación) o simplemente un patio cercado para sus hijos o perros.

Los cambios de vida hacen que los inquilinos se muden eventualmente, pero a menudo puede retenerlos durante varios años con el enfoque correcto. Esto le da a su propiedad la oportunidad de apreciarse, mientras que los inquilinos pagan su hipoteca y los alquileres a menudo aumentan con el tiempo. Por lo tanto, ser propietario puede ser una gran estrategia para "hacerse rico lentamente" si puede administrar la propiedad y mantener buenos inquilinos.

Hay muchas cosas relacionadas con el alquiler y la administración de una propiedad que la gente puede no darse cuenta. ¿Cuál es su consejo para alguien que está considerando este camino? ¿Existe un cierto presupuesto inicial que debe esperar un propietario potencial?

Cualquiera que esté pensando en alquilar una propiedad probablemente debería pensar en varios factores.

Primero, asegúrese de que ser propietario se adapte a su estilo de vida. Puede significar mostrar unidades un fin de semana en lugar de ver deportes o dedicarse a un pasatiempo.

En segundo lugar, piense detenidamente sobre la propiedad que desea comprar. La ubicación y el tipo de propiedad de alquiler determinarán el tipo de inquilinos que atraiga y sus tareas de mantenimiento. Por ejemplo, un condominio bien mantenido (mi libro cubre el alquiler de condominios en profundidad) puede funcionar mejor si usted es un profesional con una carrera exigente. Pero un fourplex mayor podría ser adecuado para alguien que es muy hábil y tiene horarios de trabajo flexibles.

En tercer lugar, tenga una estrategia. Comprar y esperar lo mejor no es un plan. Considere lo que puede ofrecer que distinga a su unidad de alquiler. Podría ser una unidad de alquiler de menor costo (y los propietarios de bricolaje pueden mantener bajos los costos). O ofrecer algo diferente, como un plazo de arrendamiento más flexible; una ubicación ideal; una unidad más limpia; comodidades, como lavadora y secadora; una política de mascotas liberal; o una gestión más receptiva. Piense en estos problemas desde el principio.

En el presupuesto, realmente puede variar. Participo activamente en foros nacionales de Internet y veo propiedades de alquiler en los EE. UU. Que se venden desde $ 10,000 en los viejos vecindarios de Rust Belt hasta millones en San Francisco. Así que conozca su mercado, su nicho e intente encontrar una propiedad que produzca un flujo de caja positivo cada mes (calculando todos sus gastos).

Para comenzar, generalmente enfrentará un pago inicial del 20% en una propiedad de alquiler no ocupada por el propietario. Pero puede hacer cosas interesantes como comprar y vivir en una propiedad de dos a cuatro unidades, como un dúplex. Luego, obtiene opciones de pago inicial bajas, como lo haría con su casa unifamiliar. Algunas personas incluso alquilan su casa actual y se mudan a otra. Además, si está alquilando una propiedad, desea reservar montos para reparaciones y reservas (para cubrir tuberías rotas, electrodomésticos que se rompen y también gastos de capital a más largo plazo, como un techo nuevo).

Puede leer más en el nuevo libro de Michael Boyer, Every Landlord's Guide to Managing Property: Best Practices from Move-In to Move-Out, disponible en Nolo, Amazon y librerías en todo el país.

Sobre el Autor:

Michael Boyer es profesor universitario y abogado, además de propietario de varias propiedades pequeñas. Tiene títulos de posgrado en administración y derecho, además de más de una década de experiencia como propietario exitoso por su propia cuenta. Vive con su familia en Juneau, Alaska.

Más recursos:

Puede encontrar más detalles sobre los derechos y responsabilidades legales del propietario, incluidas las reglas estatales sobre todo, desde depósitos de seguridad hasta términos de arrendamiento, en la sección Landlords de Nolo.com:

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